只有把國資國企盤活存量放在市場、社會和所有企業的大背景、大格局、大平臺上來謀劃、統籌和實施，現有的存量才可能會更好地盤出來、活起來。

來源 | 上海轉型發布

作者 | 夏雨

近年來，國家高度重視盤活存量工作，尤其是國資國企的存量盤活。結合城市更新戰略，先后下發了“國務院辦公廳關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見”、“自然資源部、國務院國資委關于推進國有企業盤活利用存量土地有關問題的通知”、“發改委關于進一步完善政策環境加大力度支持民間投資發展的意見”、“自然資源部關于盤活農村存量建設用地，支持農村產業融合發展和鄉村振興”等一系列文件。

今年以來，本市已召開多次會議，強調要把國資國企的存量盤活作為振興經濟的重要抓手，積極推進國資國企“四個一批”存量盤活工作，即：“保留一批、減量一批、盤活一批、收儲一批”。應該講，做好這項工作，對優化國資國企資源配置、提高資源利用效率、進一步釋放發展空間、帶動社會投資以及增強城市發展后勁都具有十分重要的戰略意義和現實作用。

怎樣才能將這項量大面廣、涉及方方面面利益、并且非常復雜的系統工程真正落實、落地、產生更大效果？這不僅需要自上而下的強力推動、以及各區和企業形成合力；更離不開市場配置資源的基礎性作用和社會各類企業、機構的參與。只有把國資國企盤活存量放在市場、社會和所有企業的大背景、大格局、大平臺上來謀劃、統籌和實施，現有的存量才可能會更好地盤出來、活起來。

從這個意義上講，國有企業首先對盤活存量要增強緊迫感。同時，與之有關的部門和單位，對國企盤活存量也要有相應的市場化理解、歷史性看待、客觀性評價和政策性支持。

在此，主要談談國有企業盤活存量為什么要增強緊迫感？

存量資源已形成多元結構的三分天下

計劃經濟時代，國資國企一統天下，所有經營性土地都由國家劃撥取得。改革開放后，在吸引外資、發展民營經濟過程中，經營性土地獲得的方式也轉為市場化的出讓。因此，從現狀來看，雖然國資國企仍然擁有大量的存量資源，包括過去劃撥和之后出讓取得的，但民營企業和外資企業經過三十多年的積累，也擁有了數量龐大的存量資源。而且有意思的是，從盤活存量的順序看，首先是國有企業。

二十多年前，國有企業改革進入最艱難的攻關階段，職工下崗分流、解決歷史包袱、彌補經營虧損等，在很大程度上是靠盤活存量來解決的。而那個時期，恰好是外資企業、民營企業高速發展的階段，還談不上盤活存量。如今，真可謂“三十年河東，三十年河西”，國有企業經過改革調整轉型，絕大部分都已輕裝上陣，經營也比較正常。相反，近些年來，由于各種原因，倒是相當部分的民營企業和外資企業進入了調整轉型期，尤其是早期的產業開發區，大批外企、民企的土地廠房有待存量盤活。同時，這些企業對存量盤活的主動性、迫切性比較強，加上生存壓力、市場意識、決策機制等方面的不同，這部分企業存量盤活的效率也比較高。

換句話說，在存量盤活這盤大棋中，國有企業并非獨我一家，別無它店，而是眾多參與者中的一員，尤其是外企民企正處于轉型調整的活躍期，市場的競爭性大大增加。況且，也不是所有存量都可以盤活，市場總量也有“天花板”，先盤活先得益，“皇帝女兒不愁嫁”在此似乎越來越行不通了。

與存量資源匹配的內容

已成為更緊缺的資源

這里所指的存量，主要是指在國有企業手里的大量物理空間資源。這些物理空間存量盤活的標志，就是它能夠有新內容的導入，而新內容又賦予物理空間新功能。現在的問題是，經過幾十年的高速發展和城市化建設，物理空間已從緊缺到過剩，如近三十年全國城鎮常住人口增加了4倍，而城鎮建成區面積增長了8倍；截至去年底，全國購物中心已達5839座，總面積超5億平方米，大量開業率不高、人流不足；一萬多個開發區普遍存在產業用地低效閑置空置問題。

另一方面，互聯網科技的快速發展，尤其是經過三年疫情，使在線辦公、在線經營、在線教育、在家辦公、遠程辦公等成為常態，對物理空間的需求和依賴大為減少。在這種存量增多、需求減少雙重夾擊下，存量物理空間的價值本身就大打折扣了，而用以盤活存量空間的好項目、好業態、好內容本來就少，現在更顯得珍貴稀缺。況且，在當前招商引資大戰中，越是有市場價值的內容越會受到各種存量空間所有者的追捧搶奪，坐等上門是等不到好項目的。

因此，從這個角度看，要盤活存量，首先要在市場上關注和搶奪能夠讓存量激活的項目引入，而不是花錢把建筑外型或“修舊如舊”或披層“時尚外衣”就能“盤活”了事的，尤其是好的項目往往“僧多粥少”，需要去主動捕捉、爭取來的。如果沒有時不我待、敢為人先的緊迫感和主動性，高水平、高效益、持久性的存量盤活恐怕是不可能的。

市場化專業化品牌化團隊

成為盤活存量的關鍵要素

從現實情況看，凡是存量盤活成功的項目背后，都有一支市場化、專業化水平高的團隊在支撐。尤其是經過近二十年城市更新的實踐，市場上已逐步形成了一批高水準的咨詢、設計、投資、改造、運營等專業公司和機構，包括與之相匹配的各種基金，其中有些還成為上市公司。在傳統房地產企業近年來走下坡路的同時，這批以專業化為特色，以城市更新為主業的新型城市空間運營商正在崛起，并成為存量空間盤活的佼佼者。從現有社會效益、經濟效益俱佳的存量盤活項目看，絕大部分都是這些企業所為。

因此，具有豐富存量盤活經驗、又有實力和案例的企業，已成為各類物業所有者盤活存量的“香餑餑”和“搶手”的合作伙伴。國有企業要有效盤活存量，自然也離不開市場化和專業化，但盤活存量與以往的增量開發有很大不同，國有企業雖然也一直在盤活存量，但水平參差不齊。同時，也面臨不少困惑和難題：一是自身專業化水平還不夠高，在該領域如沒有十年二十年市場摸爬滾打的積累，是難有真正競爭力的；二是存量資源數量太多，光靠自己根本做不過來；三是由于眾所周知的原因，體制內盤活存量會受到諸多掣肘，效率和效益往往不夠理想。諸如此類，使國有企業在盤活存量中難以將自身的優勢發揮出來。

怎么辦呢？開放合作或許是最好的選擇：即與優秀的社會企業合作，將其市場化、專業化和機制活、動力足的優勢，與國資國企的品牌、資金、資源和規范優勢結合起來，取長補短、相得益彰。目前，已有不少國有大集團在這方面嘗到了甜頭，如華誼集團、東方國際、久事集團等，它們都有成功的案例，并積累了合作共贏的經驗。不過，優質的專業化團隊在巨大的社會存量資源盤活需求面前，還是顯得少之又少。

因此，在盤活存量中，國有企業既要有規劃，更要有緊迫感；既要培養團隊，更要積極選擇優秀合作伙伴，吸引更多的社會力量參與存量盤活，并形成互補的合作模式。這樣，盤活存量才會取得事半功倍的效果。

總而言之，國有企業盤活存量怎樣從思路到方案、從規劃到項目、從項目到效果，它是一個龐大的系統工程。其中很重要的一點，就是要在認識上提高站位，把握這項工作所面對的市場條件以及變化趨勢，并從源頭上確立緊迫感和主動性。這樣，存量盤活才能更扎實地推進，并取得實實在在的成效。